Giới thiệu

Những người mua nhà lần đầu ngày nay phải đối mặt với con đường khó khăn nhất để sở hữu nhà nhà cái uy tín athk nhiều thập kỷ. Giá nhà và lãi suất tăng sau đại dịch đã khiến khả năng chi trả nhà ở bị suy giảm nhanh chóng. Theo một cuộc khảo sát người tiêu dùng của Fed tại New York, vào năm 2019, chỉ 1/5 người nghĩ rằng giá nhà sẽ tăng từ 20% trở lên nhà cái uy tín athk 5 năm tới.¹nhà cái uy tín athk 5 năm tiếp theo, tính đến tháng 12 năm 2024, chỉ số giá nhà trên toàn quốc đã tăng khoảng 50%, cho thấy thị trường nhà ở đã tiến xa như thế nào so với kỳ vọng.²nhà cái uy tín athk khi đó, lãi suất thế chấp cố định thời hạn 30 năm đã tăng từ 3,7% vào cuối năm 2019 lên 6,9% vào cuối năm 2024. Sự kết hợp giữa giá và lãi suất cao hơn khiến chi phí thế chấp hàng tháng đối với những người mua tiềm năng tăng gấp đôi.

Thu nhập không theo kịp tốc độ tăng chi phí nhà ở—ngay cả đối với những người trẻ tuổi, những người trước đây có mức tăng lương trung bình cao hơn. Tăng trưởng thu nhập trung bình từ tháng 12 năm 2019 đến tháng 12 năm 2024 là 41% về mặt danh nghĩa đối với nhóm cá nhân ở độ tuổi 25−44 vào năm 2019.³Sau khi điều chỉnh theo lạm phát giá tiêu dùng tổng thể, hiệu suất này thấp hơn xu hướng trước đại dịch.⁴Độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên mức cao nhất mọi thời đại là 38 tuổi vào năm 2024, theo atừ Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, vì các cá nhân cần tiến xa hơn nữanấc thang sự nghiệpđể mua được một ngôi nhà.

Sự suy giảm rộng rãi về khả năng chi trả nhà ở có thể được định lượng bằng cách sử dụng nhiều nguồn dữ liệu công cộng. Phân tích này tìm cách bổ sung cho các nghiên cứu gần đây bằng cách sử dụng dữ liệu chi tiết cho thấy ngân sách—dựa trên những thay đổi về tiền lương thực tế của hàng triệu cá nhân—đã phát triển như thế nào đối với từng cá nhân điển hình theo thời gian. Lăng kính này giúp loại bỏ nguồn sai lệch chính ảnh hưởng đến dữ liệu công khai về khả năng chi trả nhà ở: vì mọi người có xu hướng chuyển đến những khu vực mà họ có đủ khả năng mua nhà, mức thu nhập địa phương có thể phần nào phản ánh giá nhà. Bằng cách xem xét những thay đổi về thu nhập ở cấp độ cá nhân, chúng ta có thể nắm bắt rõ hơn những cú sốc về đại dịch và hậu đại dịch đối với thị trường nhà ở đã dẫn đến sự khác biệt giữa thu nhập và giá nhà ở các loại khu vực lân cận khác nhau như thế nào.

Dựa trên cả quan điểm quốc gia và địa phương, phân tích của chúng tôi được sắp xếp dựa trên những phát hiện sau:

nhà cái uy tín athk dữ liệu bao gồm tiền lương thực tế của hàng triệu cá nhân, mức tăng thu nhập trung bình ở những người 25−44 tuổi (độ tuổi mua nhà lần đầu điển hình) là 41% từ năm 2019 đến năm 2024.⁷Mặc dù mức tăng trưởng này vượt xa mức tổng hợp của toàn nền kinh tế—vì sự thăng tiến về kỹ năng và nghề nghiệp nhanh hơn đối với những người trẻ tuổi—nhưng nó vẫn kém xa so với mức tăng gấp đôi chi phí thế chấp hàng tháng.⁸Nhiều người đã tiết kiệm tiền để mua một ngôi nhà nhà cái uy tín athk nhiều năm qua đang nhận thấy thực tế là số tiền họ có thể chi trả không vượt xa kỳ vọng của họ.⁹

Ví dụ đơn giản được mô tả nhà cái uy tín athk Hình 2 chuyển các chỉ số này thành ngân sách hộ gia đình giả định của một người thuê nhà muốn trở thành chủ sở hữu nhà. Một khoản thế chấp với chi phí hàng tháng bằng 40% số tiền lương mang về nhà vào năm 2019 sẽ chiếm 58% số tiền lương mang về nhà của năm 2024, giả định thu nhập tăng trưởng trung bình.¹⁰Điều này ngụ ý rằng một cá nhân sẽ cần phải cắt giảm các chi phí ngoài nhà ở tương đương 1/5 số tiền họ kiếm được để mua nhà và duy trì ngân sách cân bằng. Đây là một thách thức đáng kể, còn trở nên tồi tệ hơn do chi phí liên quan đến nhà ở tăng vượt quá cả tiền gốc và lãi. Giá nhà cao hơn làm tăng số tiền trả trước và thuế tài sản, nhà cái uy tín athk khichi phí đóngvà các chi phí khác, chẳng hạn như, thể hiện những rào cản bổ sung đối với quyền sở hữu nhà.

Giai đoạn 2019−2024 bao gồm các giai đoạn biến động kinh tế có tác động rõ rệt đến khả năng chi trả. Hình 3 cho thấy sự thay đổi theo thời gian nhà cái uy tín athk chia sẻ ngân sách cần thiết để hỗ trợ một khoản mua nhà tương đương kể từ thời điểm bắt đầu vào tháng 12 năm 2019. Hình này so sánh xu hướng 2019-2024 với các biện pháp tương tự được áp dụng cho năm 2014-2019 để tham khảo. 

nhà cái uy tín athk năm 2020 và nửa đầu năm 2021, khả năng chi trả được cải thiện—thu nhập tăng vượt xa chi phí thế chấp hàng tháng—được hỗ trợ bởi lãi suất giảm từ chính sách kích thích của Cục Dự trữ Liên bang và hỗ trợ thu nhập tài chính nhà cái uy tín athk thời kỳ đại dịch. Sự suy thoái bắt đầu nhanh chóng sau đó, khi hỗ trợ thu nhập của chính phủ giảm dần, nhà cái uy tín athk khi lạm phát và lãi suất tăng mạnh. Tỷ lệ ngân sách chi phí thế chấp ngụ ý đã tăng mạnh từ giữa năm 2021 đến năm 2023. Kể từ đầu năm 2024, các chỉ số về khả năng chi trả đã cải thiện đôi chút nhưng vẫn đứng ở mức rất thách thức so với năm 2019.Phụ lục Icung cấp thêm thông tin chi tiết, cùng thể hiện mức tăng trưởng thu nhập và mức tăng chi phí thế chấp theo thời gian. 

nhà cái uy tín athk khoảng thời gian so sánh 2014−2019, chi phí thanh toán thế chấp hàng tháng gần tương ứng với mức tăng thu nhập trung bình của các cá nhân nhà cái uy tín athk mẫu của chúng tôi. Trên thực tế, những cá nhân cố gắng tiết kiệm nhà cái uy tín athk nhiều năm để mua nhà đã kết thúc với một thị trường nhà đất không có bất ngờ về mặt tăng trưởng cũng như giảm giá. 

Giá nhà tăng khoảng 50% nhà cái uy tín athk năm 2019−2024 hàm ý số tiền trả trước tăng theo tỷ lệ, tất cả các yếu tố khác đều bằng nhau. Đây là một rào cản cao hơn cần giải quyết đối với những người mua nhà lần đầu và những người có thu nhập thấp nói chung: họ ít có khả năng có được khoản đệm được tạo ra từ những đợt tăng giá trước đó trên thị trường nhà ở hoặc chứng khoán và họ có ít khả năng linh hoạt hơn để giảm tỷ lệ thanh toán xuống.¹¹Mặc dù mức tăng trưởng đáng kể nhà cái uy tín athk đầu tư bán lẻ nhà cái uy tín athk thời kỳ đại dịch làm giảm bớt sự chênh lệch này, nhưng việc mua cổ phiếu của những người có thu nhập thấp hơn diễn ra tương đối muộn hơn, có nghĩa là họ được hưởng lợi ở mức độ thấp hơn từ mức tăng gần gấp ba lần của chỉ số S&P 500 nhà cái uy tín athk những năm 2010 và gần gấp đôi từ tháng 12 năm 2019 đến tháng 12 năm 2024 (Wheat và Eckerd 2024b).Những mô hình này phản ánh những phát hiện gần đây về lạm phát tiền thuê nhà, nơi chi phí nhà ở tăng cao đã hạn chế chi tiêu tương tự và làm cho tình trạng dễ bị tổn thương về tài chính trở nên trầm trọng hơn, đặc biệt là ở các hộ gia đình trẻ, có thu nhập thấp hơn. 

Hình 4 cho thấy tỷ lệ cá nhân ở độ tuổi 25−44 tiết kiệm một phần tiền lương mang về nhà dưới dạng tài sản tài chính, chủ yếu là cổ phiếu, nhà cái uy tín athk phân bổ thu nhập.¹²Tỷ lệ đầu tư nhà cái uy tín athk năm 2019−2024 chỉ dưới 35% đối với các cá nhân thuộc nhóm thu nhập trung bình (phân vị 40−59,9), so với khoảng 70% đối với những người thuộc nhóm 5% có thu nhập cao nhất—chênh lệch gấp 2 lần. Tỷ lệ đầu tư nhà cái uy tín athk giai đoạn 2014-2019 trước đó là 15% đối với nhóm thu nhập trung bình so với 55% đối với nhóm thu nhập cao nhất - chênh lệch hơn 3,5 lần. 

Như đã lưu ý nhà cái uy tín athk Việnlưu ý về bất bình đẳng giàu nghèo, khoảng cách tham gia thị trường chứng khoán giảm dần được quan sát gần đây hơn có thể làm giảm khả năng cổ phiếu tăng thêm để làm trầm trọng thêm sự chênh lệch giàu nghèo. Tuy nhiên, việc mở rộng tham gia thị trường chứng khoán kể từ tháng 12 năm 2019 diễn ra nhà cái uy tín athk thời điểm được định giá tương đối cao. Các nhà đầu tư trước đó—thậm chí còn thiên về những cá nhân có thu nhập cao hơn—được hưởng lợi ở mức độ lớn hơn từ việc mở rộng định giá thị trường chứng khoán.¹³Tóm lại, những cá nhân có thu nhập thấp ít có khả năng đáp ứng nhu cầu trả trước ngày càng tăng bằng cách sử dụng lợi nhuận từ thị trường chứng khoán nhà cái uy tín athk quá khứ, vì họ không sở hữu bất kỳ cổ phiếu nào hoặc họ đã mua hàng ở mức định giá cao hơn.

Các lực lượng và chính sách thị trường từ lâu đã tạo ra sự khác biệt nhà cái uy tín athk thị trường nhà ở giữa các khu đô thị, ngoại ô và nông thôn.¹⁴Đối với những người muốn mua nhà lần đầu, những cú sốc đối với nhu cầu nhà ở tại địa phương là một nguồn rủi ro: chẳng hạn, nhu cầu tăng lên không lường trước được ở khu vực lân cận ưa thích của một người có thể dẫn đến tăng giá khiến vị trí đó trở nên không thể chấp nhận được. Thời đại đại dịch là một ví dụ điển hình. Theo nghiên cứu học thuật, các trung tâm đô thị đông dân phải đối mặt với nhu cầu giảm, nhà cái uy tín athk khi một số thị trường nhà ở ở ngoại ô và nông thôn lại chứng kiến nhu cầu tăng lên, theo nghiên cứu học thuật (Ramani và Bloom, 2022; Mondragon và Wieland, 2022).¹⁵Những thay đổi về giá nhà tương đối sau đại dịch vẫn tiếp diễn. 

Do tầm quan trọng của các yếu tố địa phương nhà cái uy tín athk việc thúc đẩy sự khác biệt về khả năng chi trả theo thời gian, Hình 5 cho thấy những thay đổi về giá nhà so với mức tăng trưởng thu nhập trung bình được chia thành các danh mục bao gồm trung tâm thành phố, vùng ngoại ô và khu vực nông thôn. Chúng tôi sử dụng các biện pháp đo lường mức tăng thu nhập trung bình theo mã ZIP cụ thể và so sánh với dữ liệu về thay đổi giá nhà tại địa phương từ Zillow. Phương pháp này nắm bắt tốt hơn những cú sốc phúc lợi đi kèm với những thay đổi nhà cái uy tín athk điều kiện thị trường nhà ở địa phương. Ví dụ: số liệu thống kê tổng hợp của địa phương có thể nhầm lẫn sự thay đổi tương đối nhà cái uy tín athk thu nhập của những người chuyển đến một khu vực là tăng trưởng thu nhập. 

Những thay đổi về khả năng chi trả theo loại khu vực có phần lớn hơn những gì có thể biết được chỉ từ giá cả. Khoảng cách lớn nhất giữa lõi đô thị của các thành phố lớn và phần còn lại của thị trường nhà ở. Đối với các khu vực đô thị có hơn một triệu dân, khu vực đô thị trung tâm có mức tăng thu nhập cao nhất nhưng mức tăng giá nhà thấp nhất. Các khu vực có mật độ dân cư thưa thớt (vùng ngoại ô và nông thôn) có mức tăng giá nhà cao hơn và mức tăng thu nhập thấp hơn một chút. Các khu vực đô thị nhỏ (500.000 đến 1 triệu dân) phải chịu sự suy giảm tồi tệ nhất về khả năng chi trả. Mặc dù mức tăng trưởng thu nhập tương tự như phần còn lại của đất nước, nhưng các thành phố lớn nhỏ lại chứng kiến ​​giá nhà tăng nhiều nhất. Ngoài các MSA chính, các vùng ngoại ô có xu hướng tương đối kém hơn về khả năng chi trả so với các danh mục mã ZIP khác.

Phụ lục IIhiển thị kết quả từ khung hồi quy sử dụng các yếu tố bổ sung—bao gồm dữ liệu IRS về sự thay đổi về thu nhập và tài sản của người nộp thuế ở mỗi mã ZIP—để giải thích xu hướng khác biệt về giá nhà ở các địa phương. Phát hiện của chúng tôi nhất quán với Ramani và Bloom (2022), nhà cái uy tín athk đó khám phá công việc từ xa là nguyên nhân thúc đẩy nhu cầu nhà ở dẫn đến tăng giá nhà ở một số khu vực nhất định. Ngoài ra, giá nhà so với thu nhập địa phương, một dấu hiệu của việc định giá quá cao, đóng một vai trò quan trọng. Những khu vực có giá trị nhà tăng cao so với thu nhập có xu hướng giảm giá nhà tương đối, tất cả các yếu tố khác đều như nhau. 

Kết luận và hàm ý

Khả năng chi trả nhà ở đạt mức thấp lịch sử do giá nhà và lãi suất tăng so với thu nhập từ năm 2019 đến năm 2024. Dữ liệu duy nhất dùng để đo lường sự thay đổi thu nhập ở cấp độ cá nhân nắm bắt chính xác hơn thách thức tài chính mà những cá nhân trẻ muốn trở thành người mua nhà lần đầu phải đối mặt. Để mua một ngôi nhà tương đương, một hộ gia đình sẽ phải tăng phân bổ ngân sách cho khoản thanh toán thế chấp lên 45% tính đến tháng 12 năm 2024, so với tháng 12 năm 2019. Những cá nhân có thu nhập thấp hơn, có tỷ lệ sở hữu nhà và tham gia thị trường chứng khoán thấp hơn, tương đối bất lợi do giá tài sản tăng. Sự khác biệt về mặt địa lý nhà cái uy tín athk động lực của khả năng chi trả đã trở nên đáng chú ý kể từ sau đại dịch. Các trung tâm đô thị đông dân ở các thành phố lớn có mức tăng giá nhà thấp hơn đáng kể so với các vùng ngoại ô và nhiều khu vực nông thôn hơn.

Sự suy giảm về khả năng chi trả nhà ở đang dẫn đến sự chênh lệch về tình hình tài chính. Một nghiên cứu về chi tiêu bán lẻ chia theo tình trạng sở hữu nhà cho thấy các xu hướng khác nhau (Hacıoğlu và cộng sự, 2024). Những người sở hữu nhà trước đại dịch đã chứng kiến ​​mức tăng chi tiêu cao hơn kể từ đầu năm 2023 so với những người thuê nhà hoặc những người trở thành chủ sở hữu nhà nhà cái uy tín athk năm 2022, khi giá cả và lãi suất đã tăng. Nhận thức về điều kiện kinh tế tổng thể cũng có thể bị ảnh hưởng bởi những thách thức về khả năng chi trả nhà ở, như đề xuất của nghiên cứu học thuật gần đây.¹⁶Tuy nhiên, việc tách nhà ở khỏi các yếu tố liên quan, chẳng hạn như giá tiêu dùng và lãi suất nói chung là một thách thức.

Cuối cùng, những cú sốc về giá nhà và lãi suất được mô tả nhà cái uy tín athk báo cáo này mang hàm ý về bất bình đẳng giàu nghèo. Lạm phát cao và giá tài sản tăng cao, như đã thấy nhà cái uy tín athk giai đoạn 2019–2024, có thể làm gia tăng khoảng cách do sự khác biệt nhà cái uy tín athk bảng cân đối kế toán giữa toàn bộ dân số. Những người đầu tư một lượng lớn tài sản của họ vào cổ phiếu và nhà ở có xu hướng được hưởng lợi, nhà cái uy tín athk khi các hộ gia đình bảo toàn tiền tiết kiệm vào những tài sản có rủi ro thấp hơn, như tiền mặt, thường thấy giá trị tài sản nắm giữ của họ giảm giá xét về mặt sức mua. Bản chất cụ thể của đại dịch đã tạo thêm một điểm khác biệt nữa: những chủ nhà hiện tại ở vùng ngoại ô được hưởng lợi tương đối so với những chủ nhà ở các trung tâm đô thị đông đúc. Những phát hiện này có thể giúp hiểu được sự khác biệt nhà cái uy tín athk trải nghiệm của các hộ gia đình sau những biến động đáng kể nhà cái uy tín athk những năm gần đây.

Phụ lục I: Tiến trình tăng trưởng thu nhập và chi phí thế chấp nhà cái uy tín athk năm 2014−2019 và 2019−2024.

Hình 6 bên dưới cung cấp thêm thông tin chi tiết, theo dõi riêng đường dẫn của các thành phần chính của khả năng chi trả: chi phí thế chấp và thu nhập. Tương tự như thảo luận nhà cái uy tín athk Hình 3 từ Phát hiện 1, hình này cho thấy xu hướng thuận lợi từ tháng 12 năm 2019 đến tháng 12 năm 2021—khi thu nhập danh nghĩa tăng 25% so với mức tăng 20% ​​của chi phí thế chấp ngụ ý. Vào năm 2022 và 2023, tốc độ tăng trưởng tích lũy của chi phí nhà ở đã tăng khoảng 100 điểm phần trăm nhà cái uy tín athk khi tốc độ tăng trưởng thu nhập chỉ hơn 10 điểm phần trăm. Ngược lại, giai đoạn 2014-2019 có khoảng cách tối thiểu giữa tăng trưởng thu nhập và chi phí thế chấp. 

Phụ lục II: Các yếu tố liên quan đến thay đổi khả năng chi trả của địa phương

Phần này trình bày kết quả phân tích hồi quy cấp mã ZIP về các yếu tố liên quan đến tăng trưởng giá nhà. Ngoài quan điểm mới có sẵn với các biện pháp tăng trưởng thu nhập cá nhân, dữ liệu cấp mã ZIP từ Thống kê thu nhập của IRS cung cấp thêm sự rõ ràng về những thay đổi về khả năng chi trả.¹⁷Chúng tôi sử dụng khung hồi quy để định lượng mối quan hệ giữa giá nhà và tăng trưởng thu nhập, kết hợp với dữ liệu công khai được tổng hợp ở cấp mã ZIP. Cụ thể, chúng tôi lập mô hình những thay đổi về giá nhà địa phương từ Zillow như một hàm của các yếu tố sau: Dữ liệu JPMC về mức tăng thu nhập trung bình ở cấp độ cá nhân của cư dân vào đầu kỳ và dữ liệu IRS cho thấy những thay đổi ròng về người nộp thuế cũng như những thay đổi về thu nhập và mức độ giàu có của cư dân. Chúng tôi cũng sử dụng một đại diện để định giá thị trường nhà ở vào đầu kỳ bằng cách sử dụng giá nhà (Zillow) so với thu nhập trung bình mỗi người (IRS). Xin lưu ý trước, các biến được sử dụng nhà cái uy tín athk bài tập hồi quy có thể là những chỉ báo nhiễu về các yếu tố thực sự quan trọng đối với giá nhà.

Tăng trưởng thu nhập ở cấp độ cá nhân, biến thu nhập được sử dụng nhà cái uy tín athk phân tích chính về khả năng chi trả, cho thấy mối quan hệ tích cực được mong đợi với giá nhà ở địa phương. Sự hồi quy giải thích khoảng 45% sự thay đổi nhà cái uy tín athk thay đổi giá nhà năm 2019−2024. Tuy nhiên, con số này thể hiện mức giảm khoảng 15 điểm phần trăm so với giai đoạn cơ sở 2014-2019, cho thấy vai trò ngày càng tăng của các yếu tố khác nhà cái uy tín athk việc thúc đẩy những thay đổi gần đây về giá nhà. Tuy nhiên, hồi quy có thể hữu ích nhà cái uy tín athk việc đánh giá mức độ liên quan của các động lực sau, được tóm tắt nhà cái uy tín athk Hình 7 và bảng hồi quy bên dưới:

• Sự thay đổi dân số.Hồi quy cho thấy mối liên hệ trực quan giữa sự thay đổi dân số (được hiểu là tín hiệu nhu cầu) và giá nhà: những khu vực có dân số tăng sẽ chứng kiến giá nhà tăng cao hơn.
• Sự phong phú của động cơ.Các khu vực chuyển dịch cơ cấu sang các cá nhân có thu nhập tương đối cao hơn và mức giàu có cao hơn có mức tăng giá lớn hơn, tất cả các yếu tố khác đều bằng nhau. Để đại diện cho sự thay đổi thu nhập của các cá nhân sống nhà cái uy tín athk một khu vực (ngoài mức tăng trưởng ở cấp độ cá nhân), chúng tôi sử dụng phần trăm thay đổi nhà cái uy tín athk tổng thu nhập của mỗi người, sau khi kiểm soát dữ liệu nội bộ của chúng tôi về những thay đổi ở cấp độ cá nhân nhà cái uy tín athk thu nhập. Tương tự, đối với những thay đổi về tài sản của cư dân, chúng tôi sử dụng sự thay đổi nhà cái uy tín athk tỷ trọng của bộ lọc thuế báo cáo thu nhập cổ tức.
• Định giá.Giá trị nhà tăng ít hơn ở những khu vực có giá cao vào năm 2019 so với thu nhập trung bình của người dân vào thời điểm đó. Nghĩa là, những khu vực tương đối khó khăn—sử dụng giá cả và thu nhập có sẵn—có mức tăng giá nhà sau đó thấp hơn sau khi kiểm soát các yếu tố khác.