Khi đến hạn thuê nhà: Tác động của lạm phát đến an ninh tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà

Tóm tắt điều hành

Trong những năm gần đây, áp lực lạm phát trên diện rộng gia tăng đã định hình bối cảnh kinh tế. Chi phí nhà ở tăng, đặc biệt là tiền thuê nhà, đã nổi lên như một động lực chính khiến chi phí sinh hoạt của nhiều hộ gia đình tăng lên. Trong bối cảnh đó, các câu hỏi chính được đặt ra: nhà cái uy tín io thuê nhà điều chỉnh như thế nào khi tiền thuê nhà tăng? Cái gì sẽ bị cắt? Và ai là nhà cái uy tín io bị ảnh hưởng nhiều nhất? Mặc dù vai trò của lạm phát tiền thuê nhà trong nền kinh tế nói chung đã được biết rõ, nhưng những cách chính xác để tăng tiền thuê nhà sẽ định hình lại đời sống tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà vẫn chưa được khám phá.

Báo cáo này cung cấp bằng chứng mới về cách nhà cái uy tín io thuê nhà đón nhận sự gia tăng và theo dõi những điều chỉnh tiếp theo trong mức tiêu dùng phi nhà ở để ứng phó với chi phí nhà ở ngày càng tăng. Nhìn chung, chúng tôi nhận thấy rằng giá thuê tăng có thể gây thêm căng thẳng tài chính đáng kể cho nhà cái uy tín io thuê nhà, đặc biệt là những nhà cái uy tín io chi hơn 50% thu nhập của mình cho tiền thuê nhà.

Kết quả nghiên cứu của chúng tôi nêu bật những đánh đổi tài chính hữu hình mà nhà cái uy tín io thuê nhà thực hiện khi phải đối mặt với chi phí nhà ở tăng cao và nhấn mạnh tính không đồng nhất của những tác động đó. Với những hiểu biết sâu sắc này, chúng tôi cung cấp thông tin cho các nhà hoạch định chính sách về những hậu quả ở cấp độ vi mô của việc tăng giá thuê đối với khả năng phục hồi tài chính của các hộ gia đình thuê nhà. Thông tin chi tiết của chúng tôi nhằm mục đích cung cấp thông tin cho các cuộc thảo luận chính sách về tính dễ bị tổn thương của nhà cái uy tín io thuê nhà, động lực lạm phát và tác động lan tỏa rộng hơn của việc tăng chi phí nhà ở.

Giới thiệu

Lạm phát dai dẳng và chi phí nhà ở leo thang tạo ra bối cảnh kinh tế phức tạp đối với các hộ gia đình thuê nhà. Trong vài năm qua, chi phí nơi ở tăng cao đã đóng một vai trò đáng chú ý trong việc thúc đẩy lạm phát vượt quá mục tiêu của Cục Dự trữ Liên bang. Tiền thuê nhà, một thành phần cốt lõi của chi phí nhà ở, chiếm một phần đáng kể trong các thước đo lạm phát chính thức, xấp xỉ 1/3 chỉ số giá tiêu dùng hàng đầu.ⁱTính đến tháng 12 năm 2024, Cục Thống kê Lao động đã xác định rằng nơi ở chiếm một phần đáng kể trong Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), có tầm quan trọng tương đối là 35,5%, tăng so với mức chuẩn năm 2021 là 32,9%. Lạm phát tiền thuê nhà là một đặc điểm nổi bật của nền kinh tế hậu đại dịch đã định hình đời sống tài chính của 45,4 triệu nhà cái uy tín io thuê nhà trên khắp Hoa Kỳ, hơn 21 triệu hộ gia đình trong số này đang phải gánh chịu gánh nặng tiền thuê nhà.ⁱⁱ

Cục bảo vệ tài chính nhà cái uy tín io tiêu dùng (CFPB) báo cáo rằng gần 30% nhà cái uy tín io thuê nhà cho biết họ gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà ít nhất một lần vào năm 2023 (CFPB, 2025). Trong khi đó, nghiên cứu khảo sát của Viện Đô thị cho thấy có tới 68% nhà cái uy tín io thuê nhà đã giảm khoản tiết kiệm và hơn 75% đã cắt giảm chi tiêu để theo kịp chi phí nhà ở (Choi, Burton và Reynolds 2024). Những mô hình tự báo cáo này phản ánh các mô hình mà chúng tôi quan sát được trong dữ liệu của mình: tiền thuê nhà tăng sẽ định hình lại khả năng chi trả của các hộ gia đình. Ngay cả khi lạm phát ở mức vừa phải, hàng triệu hộ gia đình thuê nhà vẫn bị ràng buộc với hợp đồng thuê nhà cao hơn đã ký trong thời kỳ cao điểm đó. Đối với các hộ gia đình vốn đang hoạt động với khả năng thanh khoản hạn chế, việc tăng tiền thuê này thể hiện áp lực đáng kể đối với sự ổn định tài chính (Krueger, Malkov và Perri, 2023). 

Mặc dù vai trò của lạm phát tiền thuê nhà trong nền kinh tế rộng lớn hơn đã được biết rõ, nhưng những cách chính xác để tăng tiền thuê nhà sẽ định hình lại các lựa chọn tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà vẫn là một lĩnh vực cần tiếp tục khám phá. Báo cáo này giải quyết các câu hỏi chính: nhà cái uy tín io thuê nhà điều chỉnh như thế nào khi tiền thuê nhà tăng? Cái gì sẽ bị cắt? Và ai là nhà cái uy tín io bị ảnh hưởng nhiều nhất? 

Phân tích thực nghiệm của chúng tôi diễn ra theo bốn giai đoạn. Nghiên cứu phân tích khoảng thời gian từ tháng 8 năm 2021 đến tháng 7 năm 2023, giai đoạn quan trọng của thị trường nhà ở sau đại dịch. Lạm phát tiền thuê nhà tăng mạnh trong thời gian này, trùng hợp với những thay đổi kinh tế vĩ mô rộng hơn, bao gồm cả việc cắt giảm kích thích liên bang, lãi suất tăng và điều kiện thị trường lao động đang phát triển. Chúng tôi đã chọn khoảng thời gian này để nắm bắt cả sự khởi đầu và sự tồn tại lâu dài của áp lực về khả năng chi trả do tiền thuê định hướng. Đầu tiên, chúng tôi ghi lại quy mô mức tăng tiền thuê nhà mà các hộ gia đình thuê nhà trong mẫu của chúng tôi phải trải qua. Thứ hai, chúng tôi đánh giá những mức tăng này chuyển thành những thay đổi về khả năng chi trả nhà ở, được đo lường bằng sự thay đổi tỷ lệ tiền thuê nhà trên thu nhập. Thứ ba, chúng tôi sử dụng phương pháp nghiên cứu sự kiện để phân tích những điều chỉnh ngắn hạn trong chi tiêu phi nhà ở trong khoảng thời gian tiền thuê nhà tăng. Cuối cùng, chúng tôi sử dụng mô hình hồi quy để định lượng mức độ của những điều chỉnh chi tiêu này, cụ thể là ước tính đồng đô la và những điều chỉnh tỷ lệ do các khoản thanh toán tiền thuê cao hơn thúc đẩy. 

Giới thiệu về dữ liệu

Chúng tôi dựa trên dữ liệu hành chính liên kết các khoản thanh toán tiền thuê nhà của cá nhân với điều kiện thị trường thuê nhà ở địa phương ở cấp mã ZIP. Bằng cách sử dụng các giao dịch ẩn danh từ tài khoản tiền gửi Chase, chúng tôi đã tạo một nhóm gồm 85.297 nhà cái uy tín io thuê nhà có tiền thuê hàng tháng tăng từ tháng 8 năm 2021 đến tháng 7 năm 2023. Để nghiên cứu những thay đổi về ngân sách của nhà cái uy tín io thuê nhà nhằm ứng phó với những mức tăng này, cùng với khoản thanh toán tiền thuê mới, chúng tôi ghi lại dòng tiền chi hàng tháng đối với tài sản lâu bền, không lâu bền và các danh mục khác.

Chúng tôi tập trung vào những nhà cái uy tín io thuê nhà ở trong cùng một mã ZIP sau khi tiền thuê nhà của họ tăng, cho phép chúng tôi tách biệt tác động của việc giá thuê cao hơn mà không có tác động nhiễu loạn khi chuyển đến khu vực lân cận mới. Sau đó, hồ sơ tiền thuê nhà ở cấp hộ gia đình này được hợp nhất với các tín hiệu “tiền thuê nhà giao ngay” cục bộ từ nền tảng dữ liệu nhà ở độc quyền. Nội dung dữ liệu kết hợp này cho phép chúng tôi định lượng cách các hộ gia đình phản ứng trước việc tăng tiền thuê nhà cục bộ.

Lưu ý: phương pháp đầy đủ và chi tiết xây dựng mẫu có trong Phụ lục Kỹ thuật.

Từ tháng 8 năm 2021 đến tháng 7 năm 2023, khoảng thời gian được đánh dấu bằng lạm phát tiền thuê nhà tăng cao trong lịch sử, những nhà cái uy tín io thuê nhà trong mẫu của chúng tôi phải đối mặt với mức tăng tiền thuê trung bình khoảng 6,6%, nghĩa là tiền thuê nhà hàng tháng phải trả thêm khoảng 86 USD mỗi tháng hoặc 1.032 USD mỗi năm. Mức tăng này phù hợp với các xu hướng quốc gia rộng lớn hơn, bao gồm cả những xu hướng được ghi nhận bởi Chỉ số giá thuê nhà cái uy tín io thuê nhà mới của Cục Thống kê Lao động (BLS) và các chỉ số thị trường nhà ở lớn khác.ⁱⁱⁱTheo BLS, trong cùng thời gian này, mức tăng trung bình hàng năm của CPI-Tiền thuê quốc gia là 6,1%.^ivDo nhà ở thường là khoản chi tiêu lớn nhất đối với hầu hết các gia đình nên mức tăng này có thể có tác động đáng kể đến triển vọng tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà.

Điều quan trọng cần lưu ý là các chỉ số giá chính thức này có xu hướng làm dịu đi những thay đổi về giá và có thể tụt hậu so với những thay đổi tức thời hơn được thấy ở tỷ giá thị trường mới. Trên toàn quốc, giá thuê đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng những cú sốc về giá thuê đã ảnh hưởng đến ngân sách của những nhà cái uy tín io thuê nhà hiện tại, do đó trước mắt, những nhà cái uy tín io thuê nhà này có thể không được hưởng lợi hoàn toàn từ việc điều tiết việc yêu cầu tiền thuê nhà. Ví dụ: báo cáo cho thuê tháng 3 năm 2025 của Zillow cho thấy giá chào thuê thông thường là 2.005 USD cho một căn hộ, tăng 33,9% kể từ tháng 4 năm 2020.^v Theo Zillow, những xu hướng này đã đẩy tỷ lệ giá thuê trên thu nhập trung bình lên 29,4%; nơi mà hiện nay để có thể trả được tiền thuê nhà yêu cầu thu nhập hàng năm của hộ gia đình là 80.204 USD. Các chỉ số thị trường khác nhau cho thấy áp lực của nhà cái uy tín io thuê nhà là đáng chú ý, với những nhà cái uy tín io đã thuê lâu năm phải thuê với chi phí cao và những nhà cái uy tín io thuê mới đang bước vào bối cảnh khả năng chi trả cho thuê đã thay đổi.

Xét mức tăng quan sát được của chúng tôi trong bối cảnh, chi phí nhà ở tăng thêm 1.032 USD mỗi năm có thể biểu hiện như một hạn chế không hề nhỏ đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp hơn. Điều này đặc biệt nổi bật do mức tăng lương khiêm tốn mà nhiều nhà cái uy tín io thuê nhà đã trải qua trong thời kỳ lạm phát tăng cao. Trong phần lớn thời kỳ lạm phát gia tăng (giữa năm 2021 đến cuối năm 2023), Công cụ theo dõi tăng trưởng tiền lương của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta, mặc dù cho thấy mức tăng lương danh nghĩa mạnh mẽ, nhưng thường bị tụt hậu so với tốc độ tăng tiền thuê nhà nhanh chóng.^viVí dụ: Vào tháng 1 năm 2023, Công cụ theo dõi tăng trưởng tiền lương (có trọng số) đứng ở mức 5,9%, tuy nhiên CPI BLS cho thuê nhà ở chính đã tăng lên 8,1%. Đến tháng 7 năm 2023, thời điểm kết thúc thời gian nghiên cứu của chúng tôi, mức tăng lương là 5,7%, trong khi Giá thuê nhà ở chính là 8,1%. Với sức mua của tiền lương tụt hậu so với mức tăng chi phí sinh hoạt, mức tăng vừa phải có ý nghĩa quan trọng đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà vốn đã cân bằng được ngân sách eo hẹp.

Mặc dù số liệu trung bình cung cấp một bản tóm tắt hữu ích nhưng trải nghiệm về việc tăng tiền thuê nhà không đồng nhất. Như được hiển thị trong Hình 1, giai đoạn này được đánh dấu bằng sự khác biệt đáng kể giữa các cá nhân nhà cái uy tín io thuê nhà. Những nhà cái uy tín io ở nhóm dưới trong mức phân bổ tăng tiền thuê nhà phải đối mặt với những điều chỉnh khiêm tốn hơn, khoảng 3,4%, trong khi những nhà cái uy tín io thuê nhà ở nhóm trên có mức tăng mạnh hơn, khoảng 8,5% ($103 mỗi tháng). Sự khác biệt lớn này hàm ý những khác biệt đáng kể trong quy mô điều chỉnh của nhà cái uy tín io thuê nhà. Đối với một số nhà cái uy tín io, việc tăng tiền thuê có thể thể hiện việc thắt lưng buộc bụng có thể quản lý được. Đối với những nhà cái uy tín io khác, đặc biệt là những nhà cái uy tín io đã ở ngưỡng khả năng chi trả, điều đó có thể đòi hỏi phải có sự đánh đổi tài chính có ý nghĩa, ảnh hưởng đến các khoản chi tiêu tiêu dùng thiết yếu khác.

Những mức tăng tiền thuê đa dạng này mang ý nghĩa quan trọng đối với khả năng chi trả nhà ở. Thời điểm và quy mô của mức tăng, kết hợp với tình hình tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà, quyết định mức độ cảm nhận của cú sốc. Sự không đồng nhất như vậy cho thấy rõ rằng việc tăng giá thuê không chỉ là vấn đề về chi phí sinh hoạt: chúng còn thể hiện một sự kiện tài chính trực tiếp, một sự kiện có ý nghĩa thực sự đối với cách các hộ gia đình quản lý ngân sách của họ trong những tháng tiếp theo. Trong khi những nhà cái uy tín io thuê nhà thích ứng với chi phí gia tăng theo nhiều cách khác nhau, một con đường quan trọng là thông qua những thay đổi về khả năng chi trả nhà ở, cụ thể là thu nhập thuê nhà của họ tiêu tốn bao nhiêu. Các phần tiếp theo xem xét việc tăng tiền thuê chuyển thành những thay đổi về khả năng chi trả như thế nào. Hiểu được những trải nghiệm thuê nhà khác nhau này ảnh hưởng như thế nào đến khả năng chi trả của nhà cái uy tín io thuê nhà là điều quan trọng để đánh giá tình hình tài chính của họ. 

Giá thuê tăng không chỉ làm tăng chi phí nhà ở mà còn định hình lại phần thu nhập mà các hộ gia đình phải dành để trả tiền thuê nhà. Sau khi đã xác định được mức độ và sự biến đổi của việc tăng tiền thuê nhà, bây giờ chúng ta chuyển sang xem những mức tăng này chuyển thành những thay đổi về khả năng chi trả như thế nào. 

Báo cáo về Nhà ở của Tiểu bang năm 2024 của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard (JHCS) cho thấy những nhà cái uy tín io thuê nhà có thu nhập thấp trung bình vào năm 2022 chỉ còn lại 310 USD thu nhập khả dụng sau khi trang trải tiền thuê nhà, nhấn mạnh tác động của việc không thể chi trả ngày càng tăng. Để đánh giá mức độ của vấn đề này, chúng tôi phân loại nhà cái uy tín io thuê nhà thành ba nhóm riêng biệt dựa trên tỷ lệ tiền thuê nhà trên thu nhập của họ: Không gánh nặng, bao gồm những nhà cái uy tín io chi dưới 30% thu nhập cho tiền thuê nhà; Gánh nặng bao gồm những nhà cái uy tín io phải chi từ 30 đến 50% thu nhập của mình cho tiền thuê nhà; và Gánh nặng nghiêm trọng, đại diện cho các cá nhân dành hơn 50 phần trăm thu nhập của họ cho việc thuê nhà. Các ngưỡng khả năng chi trả được chấp nhận rộng rãi này đóng vai trò là tiêu chuẩn quan trọng và thường được thể chế hóa để đo lường căng thẳng tài chính. Các cơ quan như Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị (HUD) sử dụng chúng để xác định tính đủ điều kiện cho các chương trình hỗ trợ nhà ở.^vii Hơn nữa, nghiên cứu của Shamsuddin và Campbell (2021) cho thấy khó khăn vật chất ngày càng gia tăng khi gánh nặng chi phí đạt đến mức 50%. Với một nửa số hộ gia đình thuê nhà được phân loại là Chịu gánh nặng chi phí nhà ở, việc ghi lại gánh nặng tiền thuê nhà thay đổi như thế nào trước việc tăng tiền thuê nhà là điều cần thiết để đánh giá khả năng phục hồi kinh tế của các hộ gia đình thuê nhà (Điều tra dân số Hoa Kỳ, 2024).^viii

Để dễ hiểu, chúng tôi phân biệt giữa những nhà cái uy tín io thuê nhà có trạng thái gánh nặng không đổi với những nhà cái uy tín io có phân loại gánh nặng thay đổi trong khoảng thời gian nghiên cứu. Hình 2 chứng minh rằng áp lực về khả năng chi trả đang gia tăng trên nhiều gánh nặng.^ix nhà cái uy tín io thuê nhà đã được phân loại làGánh nặng nặng nềđã trải qua sự leo thang hơn nữa về gánh nặng trung bình của họ, tăng từ mức vốn đã cao 61,1 lên 63,4%. Mức tăng 2,3 điểm phần trăm này trong tỷ lệ thu nhập khả dụng được phân bổ cho tiền thuê nhà khiến tính linh hoạt tài chính cho các chi phí thiết yếu khác thậm chí còn kém hơn. Tương tự, mặc dù ít quyết liệt hơn, các xu hướng cũng được quan sát thấy ở các phân khúc ít hạn chế hơn.Không Gánh NặngVí dụ: những nhà cái uy tín io thuê nhà đã nhận thấy khả năng chi trả bị suy giảm rõ rệt, với tỷ lệ giá thuê trên thu nhập trung bình của họ tăng từ 18,1 lên 18,8 phần trăm. Đồng thời, những nhà cái uy tín io nhất quán trongGánh nặngnhóm chứng kiến gánh nặng tiền thuê trung bình của họ tăng từ 36,8 lên 38,0%. Đối với những thứ nàyGánh nặngnhững nhà cái uy tín io thuê nhà hiện đang dành gần 40% thu nhập của mình cho việc thuê nhà, việc tăng cường này để lại khoảng đệm tối thiểu để ứng phó với việc tăng tiền thuê nhà trong tương lai hoặc các chi phí sinh hoạt bổ sung.

Ngoài việc đơn thuần tăng cường gánh nặng chi phí nhà ở hiện tại, giá thuê nhà tăng đã thúc đẩy sự phân bổ lại nhà cái uy tín io thuê nhà một cách có hệ thống vào các nhóm gánh nặng cao hơn, về cơ bản định hình lại bối cảnh khả năng chi trả cho một số hộ gia đình thuê nhà. Ví dụ: tỷ lệ nhà cái uy tín io thuê nhà trong mẫu của chúng tôi được phân loại làKhông Gánh Nặng, những nhà cái uy tín io trước đây phải đối mặt với chi phí nhà ở có thể quản lý được, đã giảm từ 71,7 xuống 68,2%, tương ứng với mức giảm 4,9% trong tổng tỷ trọng của họ. Mức giảm này ngụ ý rằng ngay cả những nhà cái uy tín io thuê nhà từng gặp ít áp lực về khả năng chi trả hơn giờ đây cũng phải đối mặt với những hạn chế về ngân sách chặt chẽ hơn, vì việc tăng tiền thuê nhà sẽ tiêu tốn một phần lớn hơn trong thu nhập của họ. Tương tự, nhà cái uy tín io thuê nhà được phân loại làGánh nặngcũng trải qua những thay đổi, với thị phần của nhóm giảm từ 21,8 xuống 24,2%. Sự gia tăng này trong thị phần tổng thể củaGánh nặngnhà cái uy tín io thuê nhà cho biết điều đó trước đâyKhông Gánh Nặngnhà cái uy tín io thuê nhà tham gia vào danh mục chi phí cao hơn này, điều này có khả năng hạn chế tính linh hoạt về tài chính của họ trong bối cảnh áp lực chung ngày càng tăng.^x Sự thay đổi này cho thấy tỷ trọng đáng kể của nhà cái uy tín io thuê nhà trongGánh nặngnhóm đã trải qua áp lực gia tăng, với một phần chuyển sang loại nghiêm trọng nhất. 

Trong khi đó, thị phần củaGánh nặng nặng nềnhà cái uy tín io thuê nhà, những nhà cái uy tín io dành hơn 50% thu nhập của mình cho nhà ở, đã tăng từ 6,5 lên 7,7% tổng số nhà cái uy tín io thuê nhà sau khi tăng tiền thuê nhà, thể hiện tỷ trọng của họ tăng 17,7% sau khi tăng tiền thuê nhà. Những mô hình đáng lo ngại về khả năng chi trả ngày càng suy giảm này phù hợp với nghiên cứu rộng hơn, như Colburn và cộng sự đã nhấn mạnh. (2024), cho thấy ngày càng nhiều gia đình hiện đang phải gánh chịu gánh nặng chi phí nhà ở, họ lưu ý rằng các hộ gia đình có thu nhập trung bình và cao đã thúc đẩy xu hướng này. Việc vượt qua lãnh thổ gánh nặng sâu hơn, đặc biệt là gánh nặng nghiêm trọng, có liên quan đến những hậu quả tiêu cực đáng kể về phúc lợi, bao gồm mất an ninh lương thực, khó thanh toán hóa đơn và khó khăn về y tế, như Shamsuddin và Campbell (2021) đã chứng minh. 

Áp lực tài chính phát sinh từ việc tăng giá thuê không chỉ giới hạn ở những điều chỉnh biên; chúng có thể làm giảm đáng kể khả năng chi trả về mặt thực tế. Những tác động này được cảm nhận rõ ràng nhất khi mức tăng khiêm tốn của từng cá nhân trong tỷ lệ tiền thuê nhà trên thu nhập tích lũy để đẩy nhà cái uy tín io thuê nhà vượt qua ngưỡng khả năng chi trả liên quan đến chính sách, đóng vai trò là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá căng thẳng tài chính hoặc xác định khả năng đủ điều kiện tham gia các chương trình trợ cấp. Những phát hiện của chúng tôi minh họa rõ ràng rằng gánh nặng trước khi tăng càng cao thì gánh nặng tuyệt đối sau khi thuê càng tăng rõ rệt. Những tiến triển của gánh nặng này không chỉ đơn thuần là những thay đổi về số lượng; chúng có thể báo hiệu nguy cơ kiệt quệ tài chính ngày càng tăng, đặc biệt khi nhu cầu sống cơ bản bị lu mờ bởi chi phí cố định chủ yếu. Thật thú vị, chúng tôi đã xác định được một nhóm nhà cái uy tín io thuê nhà đã nhận thấy tỷ lệ tiền thuê nhà trên thu nhập của họ được cải thiện đồng thời. Chúng tôi diễn giải những cải tiến rõ ràng này một cách thận trọng. Một số cải thiện quan sát được có thể là do thu nhập không thường xuyên tăng đột biến, chẳng hạn như công việc tạm thời không liên tục hoặc việc làm theo thời vụ, có thể không phản ánh sự cải thiện bền vững về khả năng kiếm tiền của một cá nhân hoặc sự thoát khỏi những thách thức thực sự về khả năng chi trả nhà ở.  

Những phát hiện này cộng hưởng với các xu hướng rộng hơn được quan sát thấy trong tài liệu về khả năng chi trả. Theo JHCS, gánh nặng nhà ở đã tăng lên một cách có hệ thống ở mọi mức thu nhập. Tính đến năm 2022, 65% nhà cái uy tín io thuê nhà có thu nhập dưới 30.000 USD hàng năm phải chịu gánh nặng chi phí nghiêm trọng. Nằm trong bối cảnh nghiên cứu của chúng tôi, mức tăng tiền thuê trung bình hàng tháng là 86 đô la sẽ tiêu tốn gần 28% dự phòng còn lại đối với một hộ gia đình có thu nhập thấp chỉ có thu nhập dư là 310 đô la, ngay cả trước khi tính đến các khoản chi tiêu thiết yếu như thực phẩm, đi lại hoặc tiện ích. Trong bối cảnh nguồn đệm tài chính vốn đã mỏng, việc tăng tiền thuê nhà sẽ vượt qua chi phí biên; nó có thể biểu hiện như một lực khuếch đại tác động đến tỷ suất lợi nhuận bấp bênh này, buộc nhà cái uy tín io thuê nhà phải thỏa hiệp về những điều cần thiết hoặc thực hiện những thỏa thuận khó khăn.

Mặc dù phạm vi của báo cáo này không tập trung vào việc di cư, nhưng điều đáng chú ý là một phần nhỏ nhà cái uy tín io thuê nhà (khoảng 2,4%) đã di chuyển đến các mã ZIP sau khi tiền thuê nhà tăng. Những nhà cái uy tín io di chuyển qua ZIP này có khả năng bị giảm tiền thuê nhà gần gấp ba lần, cho thấy rằng việc di dời có thể đóng vai trò là một chiến lược đối phó, mặc dù không phải tất cả nhà cái uy tín io thuê nhà đều có thể tiếp cận chiến lược này trên toàn cầu. Mặc dù việc chuyển đến các khu dân cư có giá cả phải chăng hơn có thể giảm bớt áp lực lạm phát, nhưng báo cáo Phúc lợi Kinh tế năm 2023 chỉ ra rằng việc chuyển nhà không phải là cơ chế đối phó phổ biến đối với nhiều nhà cái uy tín io, chỉ có 4% nhà cái uy tín io thuê nhà cho biết đã chuyển đi để ứng phó với việc tăng tiền thuê nhà trước đó (Hội đồng Thống đốc Hệ thống Dự trữ Liên bang, 2024). 

Khi xem xét một cách tổng thể, các xu hướng quan sát được nhấn mạnh mối lo ngại cơ bản về chính sách nhà ở: ngay cả việc tăng tiền thuê vừa phải cũng có thể tạo điều kiện chuyển sang các loại gánh nặng tài chính và gây nguy hiểm cho sự ổn định của nhà cái uy tín io thuê nhà, đặc biệt đối với những nhà cái uy tín io đang bấp bênh. Khi giá thuê tiếp tục tăng theo quỹ đạo, những áp lực tích lũy này sẽ kéo thêm nhiều hộ gia đình vào hoàn cảnh khó khăn, điều này có thể làm gia tăng khoảng cách ổn định giữa những nhà cái uy tín io thuê nhà ổn định về tài chính và những nhà cái uy tín io thuê nhà đang gặp khó khăn.

Khi chi phí nhà ở tăng, nhà cái uy tín io thuê nhà sẽ phản ứng nhanh chóng. Để nắm bắt được phản ứng tức thời và năng động này, chúng tôi đã sử dụng phương pháp nghiên cứu sự kiện, cho phép chúng tôi phân tích cách thức chi tiêu thay đổi theo thời gian thực sau khi việc tăng tiền thuê nhà có hiệu lực. Bằng cách kiểm tra những thay đổi trong chi tiêu lâu dài và không lâu dài trong khoảng thời gian 10 tháng xung quanh đợt tăng tiền thuê nhà (năm tháng trước và sau), chúng tôi đã tách biệt được tác động trực tiếp của nó và quan sát thời điểm cũng như khoảng thời gian chính xác của những điều chỉnh chi tiêu. Phân tích của chúng tôi cho thấy sự cắt giảm chi tiêu ngay lập tức và liên tục sau khi tiền thuê nhà tăng. Sự cắt giảm đáng kể nhất xuất hiện vài tháng trong giai đoạn sau tăng trưởng, cho thấy áp lực ngày càng tăng của chi phí cao hơn có thể buộc phải đưa ra những lựa chọn ngày càng khó khăn về những gì cần từ bỏ theo thời gian. Đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà sống ở các vùng mã ZIP có mức tăng tiền thuê nhà trên mức trung bình, sự thay đổi chi tiêu gần như rõ ràng ngay lập tức. Hình 3 cho thấy rằng vào tháng thứ hai sau khi tiền thuê nhà tăng (t=1), chi tiêu không lâu bền đã thấp hơn 1,4% (-0,014 điểm log) so với mức lẽ ra không có mức tăng. 

Nhìn chung, chi tiêu không lâu bền cho thấy sự sụt giảm rõ ràng, giảm từ 1,1 đến 2,3 phần trăm, tùy thuộc vào giai đoạn cụ thể được khảo sát.^xi Đến tháng thứ năm, cả chi tiêu lâu bền và không lâu dài đều giảm hơn 2,3 phần trăm so với mức cơ bản. Những mô hình này đang bộc lộ; họ xác nhận rằng việc tăng tiền thuê nhà sẽ kéo dài thời gian giảm chi tiêu, thay vì chỉ đơn thuần là một loạt các điều chỉnh một lần. Việc giảm chi tiêu không phải là thoáng qua; mức giảm được quan sát thấy trong những tháng đầu sau khi tăng tiền thuê nhà sẽ không đảo ngược trong những tháng sau đó. Để so sánh việc giảm chi tiêu này, nhà cái uy tín io thuê nhà trung bình trong nghiên cứu của chúng tôi đã chi 1.592 USD mỗi tháng cho những tài sản không lâu bền. Trong vòng sáu tháng, khoản cắt giảm 2,3% do tiền thuê nhà tích lũy thành khoảng 180 USD. Đối với những gia đình quản lý ngân sách eo hẹp, mức tăng tiền thuê trung bình ước tính của chúng tôi có thể dẫn đến những thỏa hiệp hữu hình như thay đổi thói quen mua hàng tạp hóa hoặc thanh toán tiện ích chậm trễ (Clifford và Baird, 2025; Wheat và Sullivan, 2024).

Chi tiêu lâu bền, bao gồm các hạng mục như đồ nội thất hoặc thiết bị chính, có mô hình tương tự, nhưng xu hướng ít nhất quán hơn so với hàng không lâu bền. Những nhà cái uy tín io thuê nhà bắt đầu giảm các giao dịch mua này gần như ngay lập tức, khoảng 1,3% (-0,013 điểm log) ngay trong tháng đầu tiên. Mức giảm ban đầu lớn hơn một chút so với mức giảm được quan sát thấy ở những tài sản không lâu bền vào cùng thời điểm, có khả năng cho thấy rằng những nhà cái uy tín io thuê nhà hoặc hoãn chi tiêu không cần thiết cho những mặt hàng có giá trị lớn hoặc hủy bỏ chúng hoàn toàn. Đến tháng thứ năm, những nhà cái uy tín io thuê nhà ở các vùng có mức tăng giá thuê cao hơn đã giảm chi tiêu lâu dài của họ xuống 2,4% (-0,024 điểm log). Mặc dù có những ước tính tương đương giữa hai thành phần chi tiêu, chi tiêu lâu dài cơ bản trung bình chỉ dưới $410 hàng tháng, cho thấy rằng chi tiêu lâu dài là biên độ điều chỉnh chính có ý nghĩa quan trọng đối với khả năng phục hồi tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà.

Việc chi tiêu giảm liên tiếp, theo cả hai khía cạnh, có khả năng biểu thị rằng sự đánh đổi tài chính mà nhà cái uy tín io thuê nhà thực hiện để đáp ứng với việc tăng tiền thuê nhà có thể không tồn tại trong thời gian ngắn mà đang diễn ra vì họ có thể đang hoạt động ở mức chi tiêu tùy ý thấp hơn một cách nhất quán. Những động lực phản ứng chi tiêu này vẽ nên một bức tranh nhất quán: khi chi phí nhà ở hàng tháng tăng lên, nhà cái uy tín io thuê nhà sẽ thu hẹp lại cả những thứ cần thiết, như cửa hàng tạp hóa, quần áo, phương tiện đi lại cũng như những mặt hàng lớn hơn. 

Nghĩa vụ thuê nhà tăng lên không chỉ đơn thuần làm tăng ngân sách của nhà cái uy tín io thuê nhà mà còn tích cực thay thế các khoản chi tiêu khác. Những hiểu biết sâu sắc từ nghiên cứu sự kiện cho thấy thời điểm mà những mức tăng này ràng buộc với các lĩnh vực khác trong ngân sách hộ gia đình của nhà cái uy tín io thuê nhà, dẫn đến việc cắt giảm chi tiêu. Trong phần này, chúng tôi sử dụng phân tích hồi quy để minh họa mỗi đô la bổ sung chi cho việc thanh toán tiền thuê nhà sẽ thay thế các khoản chi tiêu phi nhà ở như thế nào. Sau đó, chúng tôi rút ra một tập hợp các độ co giãn trên các phân khúc gánh nặng tiền thuê khác nhau. Những độ co giãn chi tiêu này đóng vai trò là thước đo độ nhạy chi tiêu theo tỷ lệ để đáp ứng với nghĩa vụ tiền thuê nhà tăng lên.^xii Phân tích hành vi của chúng tôi đặc biệt tập trung vào việc tìm hiểu cơ chế đối phó của nhà cái uy tín io thuê nhà khi bị ảnh hưởng tiêu cực, vì vậy, chúng tôi đã giới hạn mẫu ở những cá nhân có áp lực về khả năng chi trả không đổi hoặc trở nên tồi tệ hơn, đồng thời chúng tôi phân chia chi tiêu của họ thành các thành phần lâu bền và không lâu bền.

Phân tích của chúng tôi cho thấy mức độ dễ bị tổn thương khác nhau. Hình 4 cho thấy những nhà cái uy tín io thuê nhà càng chịu nhiều gánh nặng trước khi tiền thuê nhà tăng thì mức cắt giảm theo tỷ lệ mà họ buộc phải thực hiện đối với các khoản chi tiêu không lâu bền, thường là thiết yếu, càng lớn. Ví dụ: những nhà cái uy tín io thuê nhà đãKhông Gánh Nặngtrước khi tăng tiền thuê nhà cho thấy khả năng phản ứng ít nhất trước cú sốc tiền thuê nhà, ngay cả khi căng thẳng về khả năng chi trả của họ ngày càng gia tăng. Những hộ gia đình này đã giảm chi tiêu không lâu dài của họ khoảng 0,21 phần trăm cho mỗi 1 phần trăm thu nhập khả dụng của họ giảm đi do tiền thuê nhà tăng. Con số này thấp hơn đáng kể so với độ co giãn tổng thể của nhà cái uy tín io thuê nhà là 0,27%, cho thấy rằngKhông Gánh Nặngcó khả năng chấp nhận mức tăng tiền thuê nhà cao hơn mà không có thay đổi đáng kể về chi tiêu phi nhà ở của họ. Ngược lại, những nhà cái uy tín io thuê nhà đãGánh nặngtrước khi mức tăng tỏ ra phản ứng nhanh hơn đáng kể. Về mặt tỷ lệ phần trăm, chúng thể hiện độ co giãn cao hơn gấp đôi so vớiKhông Gánh Nặngnhà cái uy tín io thuê nhà (0,51 so với 0,21), với mức chi tiêu không lâu dài của họ giảm khoảng 0,51% cho mỗi phần trăm thu nhập khả dụng bị mất do tiền thuê tăng cao. 

Phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi,Gánh nặng nặng nềnhà cái uy tín io thuê nhà thể hiện sự điều chỉnh chi tiêu tương xứng nhất. Độ co giãn cao đáng kể là 0,84% cho thấy các hộ gia đình này buộc phải cắt giảm mạnh các khoản chi tiêu thiết yếu hàng ngày do họ quá nhạy cảm với áp lực thu nhập. Mức độ đáp ứng sâu sắc này cho thấy rằng đối vớiGánh nặng nặng nềnhà cái uy tín io thuê nhà, mức tiêu dùng không lâu bền đóng vai trò là biên độ điều chỉnh chính vì họ có thể bị hạn chế về tiết kiệm hoặc trả chậm bất cứ khi nào có thể. Dữ liệu từ Fannie Mae chứng thực cách giải thích này: 53% nhà cái uy tín io thuê nhà cho biết căng thẳng về nợ nần, cho rằng nợ thẻ tín dụng chưa thanh toán là nguyên nhân chính gây căng thẳng tài chính, trong khi 55% cho biết khả năng giảm mức sử dụng tiện ích để đối phó với chi phí nhà ở tăng cao (Fannie Mae, 2024). 

Việc kiểm tra độ nhạy chi tiêu của nhà cái uy tín io thuê nhà theo giá trị tuyệt đối bằng đô la (xu hướng tiêu dùng cận biên) cho thấy độ dốc phản ứng có hình dạng tương tự, mặc dù có nhiều sắc thái. Trung bình, cứ mỗi $1 tăng thêm trong tiền thuê nhà sẽ thay thế khoảng 39 xu trong chi tiêu tiêu dùng không lâu bền. Điều này có nghĩa là mức tăng 100 đô la khiến nhà cái uy tín io thuê nhà phải cắt giảm khoảng 39 đô la chi tiêu không lâu bền để đáp ứng các khoản chi tiêu cho nhà ở mới. Điều thú vị là cả haiKhông Gánh Nặng(MPC -0,39) vàGánh nặng(MPC -0,37) những nhà cái uy tín io thuê nhà dường như điều chỉnh mức chi tiêu cơ bản của họ ở mức gần như tương tự. Trong khi mức dịch chuyển chi tiêu cận biên choGánh nặngnhóm có ý nghĩa kinh tế đáng kể, ước tính của nhóm này thấp hơn một chút so vớiKhông Gánh Nặngnhóm (và gần với mức trung bình chung) là đáng chú ý. Điều này có thể gợi ý rằng mặc dù phản ứng theo tỷ lệ (độ co giãn) của họ cao, nhưng số tiền tuyệt đối mà họ có thể cắt giảm từ những mặt hàng không lâu bền lại bị hạn chế, có thể là do ngân sách không lâu bền của họ đã eo hẹp hoặc chủ yếu được phân bổ cho những mặt hàng thiết yếu không co giãn, hạn chế việc giảm thêm giá trị đồng đô la. Cuối cùng,Gánh nặng nặng nềcho thấy xu hướng lớn nhất trong việc thay thế tiêu dùng phi nhà ở tính bằng đồng đô la. Mỗi đô la tiền thuê nhà tăng lên khiến các hộ gia đình thuê nhà này phải cắt giảm đáng kể 54 xu những đồ dùng không bền (MPC -0,54).

Để xác định các biện pháp đo độ nhạy này, hãy xem xét một trường hợp giả định trong đóGánh nặng nặng nềnhà cái uy tín io thuê nhà phải chịu mức tăng tiền thuê hàng năm là $1.032. Ước tính MPC của chúng tôi cho thấy những nhà cái uy tín io thuê nhà này sẽ giảm mức tiêu thụ phi nhà ở hàng năm của họ xuống $557, trong khiGánh nặngnhững nhà cái uy tín io thuê nhà với cùng mức tăng tiền thuê nhà sẽ giảm khoản chi tiêu ngoài nhà ở của họ khoảng $402. Những điều này thể hiện những phản ứng chi tiêu đáng kể nhấn mạnh sự nhạy cảm rõ rệt trong chi tiêu của nhà cái uy tín io thuê nhà đối với những biến động trong chi phí nhà ở và minh họa hiệu ứng “lấn át” rõ ràng, vì giá thuê cao hơn sẽ hút thu nhập một cách hiệu quả mà lẽ ra sẽ chảy vào chi tiêu không lâu bền.

Những hiệu ứng “lấn át” tiêu dùng này cộng hưởng với các tài liệu kinh tế học rộng hơn, trong đó các MPC tương tự được nhìn thấy sau các cú sốc kinh tế Sokolova (2023). Bunn và cộng sự. (2018) ước tính MPC thậm chí còn lớn hơn (0,46–0,68) sau khi bị mất thu nhập ngoài dự kiến. Phát hiện MPC của chúng tôi chứng minh rằng việc tăng chi phí cố định, chẳng hạn như tiền thuê nhà, có thể gây ra những hậu quả tương tự, đặc biệt đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà có khả năng thanh toán hạn chế. Ước tính của chúng tôi nhấn mạnh sự nhạy cảm rõ rệt giữa những nhà cái uy tín io thuê nhà đối mặt với việc tăng tiền thuê nhà; giống như các cá nhân đối mặt với tình trạng mất thu nhập, họ có thể bị hạn chế về mặt thanh khoản và buộc phải điều chỉnh chi tiêu tiêu dùng của mình ngay lập tức.

Một trong những điểm rút ra rõ ràng nhất từ những phát hiện của chúng tôi cho đến thời điểm này là vấn đề không đồng nhất. Một số nhà cái uy tín io thuê nhà cảm nhận được tác động về mặt đồng đô la, cắt giảm nhiều danh mục để cân bằng lại ngân sách của họ, trong khi những nhà cái uy tín io khác cảm thấy đó là sự mong manh sâu sắc hơn, trong đó ngay cả những chi phí mới nhỏ cũng tạo ra căng thẳng không cân xứng, vì họ còn rất ít để cắt giảm. Tính dễ bị tổn thương đa chiều này có nghĩa là một số hộ gia đình có đủ khả năng để xoay chuyển, trong khi những hộ khác phải đối mặt với những hạn chế tài chính cứng nhắc. Ngoài khó khăn của từng cá nhân, những mô hình này còn mang lại những hậu quả kinh tế rộng lớn hơn cho cộng đồng, việc giảm tiêu dùng trên diện rộng, đặc biệt là đối với hàng hóa không lâu bền, có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế địa phương và làm suy yếu khả năng phục hồi tổng thể của địa phương.

Ý nghĩa và kết luận

Đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà vốn đang quản lý ngân sách eo hẹp, chi phí nhà ở tăng thêm sẽ dẫn đến sự mất mát đáng kể về thu nhập khả dụng. Phát hiện của chúng tôi cho thấy những tác động tài chính vừa tức thời vừa lâu dài, vì những cú sốc về tiền thuê nhà nhanh chóng lan truyền đến ngân sách hộ gia đình. Những mức tăng này dẫn đến tỷ lệ giá thuê trên thu nhập cao hơn, đẩy nhiều nhà cái uy tín io thuê nhà hơn vào các nhóm căng thẳng về tài chính và khiến chi tiêu bị cắt giảm ngay lập tức. Có thể định lượng được, mỗi đô la tiền thuê tăng thêm sẽ buộc nhà cái uy tín io thuê nhà phải giảm mức tiêu dùng phi nhà ở. Về mặt tỷ lệ phần trăm, việc tăng tiền thuê 1 phần trăm sẽ dẫn đến tổng chi tiêu giảm 0,27 phần trăm. Những phản ứng này phản ánh những phản ứng được quan sát sau các cú sốc thu nhập, cho thấy rằng việc tăng tiền thuê nhà có tác dụng, về mặt kinh tế, giống như việc buộc phải cắt giảm lương đối với hàng triệu nhà cái uy tín io thuê nhà.

Khả năng chi trả nhà ở ngày càng suy giảm bắt nguồn từ sự kết hợp của nhiều yếu tố. Mặc dù không đủ căn hộ cho thuê với giá phải chăng và tình trạng thiếu nguồn cung thường xuyên được nêu ra, nhưng các yếu tố khác cần được chú ý. Thenăm 2025 dự đoán lãi suất sẽ tiếp tục tăng. Dự báo này có nghĩa là nhu cầu về nhà cho thuê tăng lên, vì những nhà cái uy tín io mua tiềm năng lẽ ra đã mua nhà buộc phải ở lại hoặc tham gia thị trường cho thuê. Do đó, hàng triệu nhà cái uy tín io thuê nhà ngày càng bị ràng buộc với thời hạn thuê nhà dài hơn, làm chậm quá trình chuyển đổi sang quyền sở hữu nhà của họ và tăng cường cạnh tranh để giành được nguồn căn hộ cho thuê giá cả phải chăng hiện có.

Mặc dù khả năng chi trả của nhà cái uy tín io thuê nhà là một khía cạnh quan trọng nhưng lạm phát giá thuê cũng liên quan đến hoạt động phức tạp của chủ nhà. Tám trong số mười chủ nhà được Baselane khảo sát cho biết thuế bất động sản, phí bảo trì, tiện ích và phí bảo hiểm tăng là nguyên nhân chính khiến chi phí sở hữu ngày càng tăng (Dar, 2025). Triển vọng kinh tế đầy thách thức này có nghĩa là chủ nhà đang tìm cách tái cấp vốn hoặc tài trợ cho việc cải tạo tài sản sẽ tiếp tục phải đối mặt với môi trường chi phí cao, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định ấn định tiền thuê nhà. Mức tăng trưởng tiền thuê mạnh mẽ “bình thường mới” này đặt ra những thách thức liên tục về khả năng chi trả và nhấn mạnh sự cần thiết phải có các giải pháp chủ động để ngăn chặn căng thẳng tài chính dài hạn và duy trì khả năng phục hồi của cộng đồng. Việc điều hướng lạm phát tiền thuê nhà đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc để cân bằng phúc lợi tài chính của nhà cái uy tín io thuê nhà với thực tế kinh tế vĩ mô rộng hơn.

Số lượng căn hộ cho thuê mới tràn vào gần đây đã đẩy tỷ lệ trống lên mức kỷ lục 7,1% trong Quý 1 năm 2025 (Điều tra dân số Hoa Kỳ, 2025), phần lớn là do có khoảng 591.000 căn hộ chung cư mới hoàn thiện vào năm 2024, con số hàng năm cao nhất kể từ những năm 1980 (Freddie Mac, 2025). Bất chấp nguồn cung bổ sung kỷ lục này, giá chào thuê trung bình trên toàn quốc vẫn ghi nhận mức tăng 1,2% so với tháng trước vào tháng 4 năm 2025 (Redfin, 2025). Mô hình hỗn hợp này cho thấy rằng, mặc dù mức tăng nguồn cung đủ lớn có thể giúp giảm bớt lạm phát tiền thuê nhà ở thị trường địa phương, nhưng tốc độ cung cấp nguồn cung mới hiện tại vẫn chưa bù đắp hoàn toàn cho áp lực tăng giá thuê trên toàn quốc, đặc biệt là khi có nhu cầu cơ bản mạnh mẽ.

Lạm phát tiền thuê nhà gây ra những hậu quả hữu hình hàng ngày đối với hơn 21 triệu hộ gia đình thuê nhà đang phải gánh chịu gánh nặng tiền thuê nhà. Báo cáo của chúng tôi tiết lộ rằng mức tăng tiền thuê nhà trung bình hàng năm là $1.032 không chỉ làm tăng thêm gánh nặng tài chính mà còn ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh phúc lợi kinh tế của nhà cái uy tín io thuê nhà. Trong khi tốc độ tăng giá thuê gần đây đã chậm lại, giá thuê vẫn ổn định ở mức cao đáng kể so với mức trước đại dịch, tạo ra những thách thức dai dẳng về khả năng chi trả. Xu hướng dịch chuyển chi tiêu cao, đặc biệt đối vớiGánh nặng nặng nềnhà cái uy tín io thuê nhà (những nhà cái uy tín io cắt 0,54 USD từ tài sản không lâu bền khi tiền thuê tăng thêm 1 USD), gợi ý rằng các biện pháp nhằm giảm bớt căng thẳng về tiền thuê nhà như hỗ trợ tiền thuê nhà có mục tiêu có thể có hiệu quả. Đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà này, một phần đáng kể hỗ trợ tiền thuê nhà có thể sẽ được phân bổ lại cho tiêu dùng phi nhà ở, do đó hỗ trợ sự ổn định của cả nhà cái uy tín io thuê nhà và nền kinh tế địa phương khi các khoản tiền này chảy trực tiếp vào hàng hóa và dịch vụ.

Áp lực kinh tế liên kết với nhau đối với nhà cái uy tín io thuê nhà và chủ nhà, trong bối cảnh ngân sách nhà nước căng thẳng, cần được xem xét thêm. Sự hiểu biết sâu sắc hơn này là điều cần thiết để vượt ra khỏi các chính sách rời rạc hướng tới một khuôn khổ toàn diện giúp cân bằng sự ổn định của nhà cái uy tín io thuê nhà và sự năng động của chủ nhà. Các giải pháp hiệu quả có thể sẽ liên quan đến việc mở rộng hỗ trợ cho thuê có mục tiêu kết hợp với các chính sách ủng hộ sự ổn định nhằm khuyến khích phát triển các loại nhà ở đa dạng ở nhiều mức khả năng chi trả khác nhau. Phát hiện của chúng tôi chỉ ra rằng điều kiện kinh tế cho thuê một phần trở nên trầm trọng hơn do khả năng chi trả ngày càng suy giảm trên diện rộng, nhấn mạnh nhu cầu liên tục về các phương pháp thích ứng để đảm bảo nhà ở vẫn có giá cả phải chăng và dễ tiếp cận cho tất cả mọi nhà cái uy tín io.

Phụ lục kỹ thuật

Phụ lục A: Nội dung dữ liệu và phương pháp luận

Chúng tôi kết hợp hai nguồn dữ liệu chính để kiểm tra xem các cú sốc về tiền thuê nhà ở địa phương ảnh hưởng như thế nào đến chi tiêu hộ gia đình. Đầu tiên, chúng tôi sử dụng các giao dịch ẩn danh từ tài khoản tiền gửi Chase để xác định nhà cái uy tín io thuê nhà thông qua các giao dịch định kỳ với chủ nhà hoặc nhà cái uy tín io quản lý tài sản. Đối với mỗi nhà cái uy tín io thuê nhà được xác định, chúng tôi ghi lại chi tiêu hàng tháng cho tiền thuê nhà, hàng tạp hóa, đồ dùng lâu bền và các hạng mục liên quan đến chi tiêu khác của hộ gia đình. Chúng tôi quan sát những thay đổi về tiền thuê nhà—cả tăng và giảm—khi chúng diễn ra, nhưng đối với phân tích này, chúng tôi giới hạn mẫu ở những nhà cái uy tín io thuê nhà có mức tăng tiền thuê ít nhất 1 phần trăm, trong đó các khoản thanh toán vẫn ổn định trong khoảng đệm ±0,5 phần trăm trước và sau khi thay đổi để đảm bảo mức tăng này phản ánh sự điều chỉnh hợp đồng thuê thay vì gây nhiễu hoặc biến động một lần. Mẫu nghiên cứu của chúng tôi bao gồm một bảng cân bằng gồm 85.297 cá nhân có cùng ZIP với mức tăng tiền thuê được quan sát từ tháng 8 năm 2021 đến tháng 7 năm 2023 và dữ liệu giao dịch không bị thiếu trong khoảng thời gian nghiên cứu sự kiện 10 tháng (kéo dài 5 tháng trước và 5 tháng sau khi tiền thuê tăng). 

Vì chúng tôi không trực tiếp tuân thủ các điều khoản của hợp đồng thuê nên chúng tôi không thể phân biệt giữa hợp đồng thuê mới dành cho nhà cái uy tín io thuê nhà chuyển đến nhà mới và hợp đồng thuê gia hạn dành cho nhà cái uy tín io thuê nhà ở cùng một nơi ở. Để giảm thiểu khả năng gây nhiễu từ việc di chuyển giữa các khu vực lân cận—thường liên quan đến những thay đổi trong cuộc sống hoặc cú sốc về thu nhập—chúng tôi hạn chế mẫu đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà vẫn ở cùng mã ZIP sau khi tiền thuê nhà của họ tăng. Việc hạn chế đối với những nhà cái uy tín io thuê nhà không thay đổi mã ZIP sẽ loại bỏ một số, nhưng không phải tất cả, những thay đổi về tiền thuê liên quan đến việc chuyển nhà. Lựa chọn thiết kế này hạn chế ảnh hưởng của việc di dời quy mô lớn và đảm bảo nhà cái uy tín io thuê nhà được tiếp xúc với các động lực thuê địa phương giống nhau. Trong số những nhà cái uy tín io thuê nhà cùng ZIP, việc tăng tiền thuê có thể là kết quả của việc gia hạn hợp đồng thuê hoặc di chuyển trong ZIP. Trong cả hai trường hợp, hộ gia đình phải tuân theo các điều kiện thị trường địa phương giống nhau hoặc mức giá “giao ngay” được chỉ số giá thuê cấp ZIP của chúng tôi quy định.

Chúng tôi đạt được mức tăng trưởng tiền thuê ở cấp ZIP từ nền tảng phân tích tiền thuê độc quyền bao gồm hơn 14 triệu căn hộ cho thuê trên 18.000 mã ZIP.¹³ Những dữ liệu này cung cấp chỉ số giá thuê lặp lại phản ánh sự thay đổi giá thuê trung bình theo thời gian đối với phân khúc thị trường liên quan. Chúng tôi sử dụng các biện pháp này để xây dựng chỉ số lạm phát tiền thuê nhà ở cấp ZIP, được tính theo loại tài sản bằng cách sử dụng dữ liệu Khảo sát Cộng đồng Hoa Kỳ (ACS) năm 2022.¹⁴ Điều này cho phép chúng tôi điều chỉnh từng nhà cái uy tín io thuê nhà theo biến động giá chủ đạo trên thị trường cho thuê tại địa phương của họ. Chúng tôi hợp nhất chỉ số tiền thuê nhà cấp ZIP với dữ liệu ngân hàng cấp cá nhân bằng cách sử dụng mã ZIP và tháng thay đổi tiền thuê nhà. Tất cả dữ liệu về tiền thuê nhà, chi tiêu và thu nhập được tổng hợp theo từng tháng. Chúng tôi điều chỉnh dòng tiền vào và dòng tiền ra danh nghĩa theo đô la thực bằng cách sử dụng chỉ số giá Chi tiêu Tiêu dùng Cá nhân (PCE), để tính đến xu hướng lạm phát rộng hơn trong thời gian nghiên cứu.

Cuối cùng, chúng tôi hợp nhất các chỉ số có trọng số theo ZIP với dữ liệu luồng chi ở cấp tài khoản, được tổng hợp ở cấp từng tháng và điều chỉnh luồng vào và luồng chi danh nghĩa theo giá trị thực bằng cách sử dụng chỉ số giá Chi tiêu Tiêu dùng Cá nhân (PCE).¹⁵

Phụ lục B: Lạm phát tiền thuê nhà trong bối cảnh

Lạm phát tiền thuê nhà đã đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế hậu đại dịch—định hình câu chuyện lạm phát quốc gia và làm căng thẳng ngân sách hộ gia đình. Mặc dù lạm phát nói chung đạt đỉnh 9,1% so với cùng kỳ năm ngoái, chi phí nhà ở—đặc biệt là tiền thuê nhà—là một trong những nguyên nhân dai dẳng nhất, với lạm phát tiền thuê nhà lên tới gần 8,7% vào đầu năm 2023. Để hiểu những áp lực này phát triển như thế nào, chúng tôi kiểm tra ba chỉ số giá thuê chính. Chỉ số giá thuê nhà chính (CPI-Rent) CPI, tiêu chuẩn chính thức về giá thuê trung bình được trả cho các hợp đồng thuê mới và tiếp tục. Tuy nhiên, CPI-Rent thiếu độ nhạy theo thời gian thực cần thiết để nắm bắt các sắc thái về giá hoặc những thay đổi gần đây ảnh hưởng đến nhà cái uy tín io thuê mới hoặc gia hạn một cách khác nhau. Gần đây, chúng tôi đã tận dụng Chỉ số thuê nhà mới (NTR), chỉ số này tách biệt giá thuê cho các hợp đồng thuê mới và phản ánh tốt hơn những thay đổi gần đây của thị trường (Adams và cộng sự 2022). 

Mặc dù các biện pháp trên toàn quốc này làm sáng tỏ xu hướng lạm phát tiền thuê nhà trên diện rộng nhưng chúng cung cấp thông tin chi tiết hạn chế về môi trường tiền thuê nhà mà cá nhân nhà cái uy tín io thuê nhà hướng tới. Do đó, chúng tôi tận dụng dữ liệu độc quyền từ nền tảng phân tích cho thuê, nắm bắt động lực giá “giao ngay” cấp ZIP trên các đơn vị cho thuê đơn và nhiều gia đình.¹⁶ Cùng nhau, những loạt bài này vẽ nên bức tranh về một thị trường tăng trưởng nhanh chóng, sau đó nguội dần—nhưng không phải trước khi áp lực tiền thuê nhà lan khắp hầu hết mọi phân khúc nhà cái uy tín io thuê nhà.

Hình A1 Bảng A cho thấy NTR tăng trước CPI-Rent, đạt đỉnh vào Quý 2-2022 với mức tăng trưởng hơn 12% so với cùng kỳ năm trước, trong khi CPI-Rent tăng chậm hơn và đạt đỉnh sau đó ở mức 8,7% trong Quý 1-2023. Khoảng cách này phản ánh cách các hợp đồng thuê mới hoạt động như những tín hiệu ban đầu về lạm phát tiền thuê nhà rộng hơn. Khi các hợp đồng thuê hiện tại dần dần được gia hạn ở mức giá cao hơn, CPI-Rent cũng theo sau - tụt hậu so với việc định giá theo thời gian thực nhưng cuối cùng cũng phản ánh chuẩn mực mới. Việc NTR di chuyển trước và mạnh mẽ hơn nhấn mạnh giá trị của tiền thuê nhà mới như một dấu hiệu ban đầu về áp lực thị trường nhà ở. Các hộ gia đình buộc phải mua hợp đồng thuê với giá giao ngay này cảm thấy gánh nặng của việc tăng tiền thuê nhà trước khi các biện pháp lạm phát chính thức phản ánh sự thay đổi (Adams và cộng sự, 2022).

Dữ liệu giao dịch ngân hàng của chúng tôi—dữ liệu ghi lại các khoản thanh toán tiền thuê thực tế cho một lượng lớn nhà cái uy tín io thuê nhà—cho thấy một quỹ đạo tương tự. Mặc dù bắt đầu muộn hơn, chuỗi giá thuê Chase đạt đỉnh 7,6% trong Q4-2022 và theo dõi rộng rãi độ dốc và thời gian của các chỉ số chính thức (Hình A1 Bảng B). Sự liên kết đó báo hiệu rằng nhóm nhà cái uy tín io thuê nhà của chúng tôi đang trải qua động lực giá thuê tương tự được thấy trong các chỉ số quốc gia và do đó là nguồn đáng tin cậy để khám phá xem lạm phát tiền thuê nhà định hình lại chi tiêu hộ gia đình như thế nào.

Điều quan trọng là bối cảnh cấp vĩ mô này cung cấp nền tảng để hiểu được hậu quả của việc tăng giá thuê. Dữ liệu khảo sát từ Viện Đô thị và Cục Bảo vệ Tài chính nhà cái uy tín io tiêu dùng cho thấy những nhà cái uy tín io thuê nhà phản ứng thế nào trước những sự gia tăng này: cắt giảm chi tiêu, tiết kiệm ít hơn và chậm thanh toán. Vào năm 2023, 30% nhà cái uy tín io thuê nhà cho biết họ gặp khó khăn trong việc trả tiền thuê nhà ít nhất một lần trong năm trước (Cục Bảo vệ Tài chính nhà cái uy tín io tiêu dùng, 2025). Trong khi đó, hơn 75% cho biết cắt giảm ở các lĩnh vực khác để theo kịp chi phí nhà ở (Choi, Burton và Reynolds 2024). Những áp lực này không chỉ là triệu chứng lạm phát; chúng là sự đánh đổi tài chính trực tiếp. Trong một thị trường mà ngay cả mức tăng tiền thuê nhà khiêm tốn cũng có thể làm giảm khả năng chi tiêu của các gia đình ở nơi khác, lạm phát tiền thuê nhà dai dẳng trở thành cơ chế khiến hộ gia đình dễ bị tổn thương—thắt chặt ngân sách và giảm khả năng phục hồi.