Nghiên cứu

Sự suy giảm khả năng chi trả nhà ở trên toàn quốc ảnh hưởng đến các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập thấp hơn ở Columbus

26/06/2025

Dân số và thị trường lao động của Columbus đã tăng nhanh hơn rõ rệt so với hầu hết các thành phố ngang hàng ở vùng Trung Tây trong hai thập kỷ qua.1Trong những năm 2010, khả năng chi trả nhà ở tương đối thuận lợi đã góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống ở nhà cái uy tín 20vui Columbus và sức hấp dẫn của nơi này như một ngôi nhà tiềm năng cho các gia đình và doanh nghiệp—một kết quả được thấy ở các thành phố khác ở Ohio.2Tuy nhiên,sự suy thoái quốc giavề khả năng chi trả nhà ở kể từ khi đại dịch cũng tấn công Columbus. Giống như các thành phố khác, giá nhà thông thường đã tăng nhanh hơn mức thu nhập trong nhà cái uy tín 20vui. Ngoài ra, lãi suất cao hơn đang làm tăng thêm khó khăn tài chính cho những người muốn trở thành chủ sở hữu nhà lần đầu. Trong nghiên cứu sau đây tập trung vào Columbus, chúng tôi sử dụng dữ liệu độc đáo về mức tăng thu nhập của những người từ 25-44 tuổi để nêu bật thách thức đạt được quyền sở hữu nhà đang phát triển như thế nào đối với các nhà cái uy tín 20vui khác nhau của nhà cái uy tín 20vui đô thị.

Mặc dù mức độ suy giảm tổng thể về khả năng chi trả nhà ở ở Columbus cũng tương tự như nhiều thành phố khác của Hoa Kỳ, nhưng động lực đã thay đổi rõ rệt trên toàn nhà cái uy tín 20vui đô thị. Đặc biệt, khoảng cách về giá nhà giữa các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập thấp và cao hơn ở Columbus lớn hơn so với các thành phố cỡ trung bình khác ở Ohio và mức trung bình toàn quốc, đặc biệt là ở trung tâm thành phố đông dân cư. Hình 1 ghi lại sự thay đổi của giá nhà năm 2019−2024 của Columbus so với mức tăng trưởng trung bình của tiền mua nhà đối với các cá nhân trong độ tuổi mua nhà lần đầu điển hình: những người 25−44 tuổi vào năm 2019. Nó cho thấy mức độ tăng trưởng thu nhập theo kịp (hoặc không) với giá nhà có các đột phá dọc theo phạm vi thành thị-nông thôn3và theo mức thu nhập của nhà cái uy tín 20vui lân cận. Bản đồ ở cuối ghi chú mô tả phân tích thành thị, ngoại ô và nông thôn của nhà cái uy tín 20vui đô thị Columbus.

Hình: Những thay đổi về khả năng chi trả nhà ở ở các phạm vi thu nhập và thành thị-nông thôn cho thấy khả năng chi trả ngày càng trở nên tồi tệ hơn ở trung tâm đô thị thu nhập thấp hơn của Columbus. 

Hình 1, có tiêu đề "Tăng trưởng HPI từ 2019 đến 2024 cho Columbus và MSA trung bình khác", có chú thích " Những thay đổi về khả năng chi trả nhà ở ở các phạm vi thu nhập và thành thị-nông thôn cho thấy khả năng chi trả ngày càng xấu đi ở trung tâm đô thị thu nhập thấp của Columbus." Trục y biểu thị “Tăng trưởng trung bình 5 năm” và trục x biểu thị “Quy mô nhà cái uy tín 20vui đô thị”. Hình này trình bày ba bộ biểu đồ thanh, mỗi bộ biểu thị các loại đô thị khác nhau: Columbus, Ohio, các nhà cái uy tín 20vui Thống kê Đô thị (MSA) khác ở Ohio và MSA với 1 đến 5 triệu dân; lần lượt từ trái sang phải. Ba bộ này bao gồm hai thanh bóng mờ cho các mã ZIP có thu nhập trên và dưới trung bình cho bốn loại địa lý: lõi đô thị, nhà cái uy tín 20vui thành thị, vùng ngoại ô và nhà cái uy tín 20vui ngoại ô/nông thôn. Các cặp thanh cho mỗi bộ được tô màu như sau, từ trái sang phải: nhà cái uy tín 20vui đô thị dày đặc (màu xanh), nhà cái uy tín 20vui thành thị (màu cam), vùng ngoại ô (màu xanh lá cây) và vùng ngoại ô/nông thôn (màu tím). Thanh tô bóng đậm trong mỗi cặp mô tả các mã ZIP thu nhập trung bình phía trên cho loại địa lý của nhóm MSA đó và thanh tô bóng nhẹ bên dưới các mã ZIP thu nhập trung bình. Mỗi bộ thanh hiển thị mức tăng trưởng giá nhà trung bình theo mã ZIP trong 5 năm ở cấp độ Zillow với một thanh bóng mờ bình thường và phía sau nó là mức tăng trưởng trung bình trong 5 năm của mã ZIP về thu nhập trung bình được điều chỉnh theo độ tuổi đối với những người 25-44 tuổi được mô tả trong một thanh mồi nhử cùng màu. Các thanh nhử cho thu nhập trung bình được điều chỉnh theo độ tuổi, được giới hạn bởi một đường liền nét màu đen cho các mã ZIP thu nhập trung bình bên dưới và đường màu đen nét đứt cho các mã ZIP thu nhập trung bình ở trên. Việc phân loại nhà cái uy tín 20vui thành thị, ngoại ô và ngoại ô/nông thôn được thực hiện bằng cách sử dụng định nghĩa địa phương của Trung tâm Thống kê Giáo dục Quốc gia (NCES), trong khi các nhà cái uy tín 20vui đô thị đông đúc được xác định là mã ZIP ở nhóm có mật độ dân số cao nhất.

Đối với Columbus, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm ở các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập dưới mức trung bình là các khu đô thị, nhà cái uy tín 20vui thành thị, ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn như sau: giá nhà tăng lần lượt là 71,6%, 68,9%, 51,7% và 52,6%, trong khi thu nhập tăng 39,6%, 42,5%, 41,2% và tương ứng là 35,4%.

Đối với Columbus, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm ở các nhà cái uy tín 20vui đô thị có thu nhập trên trung bình, nhà cái uy tín 20vui thành thị, ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn như sau: giá nhà tăng lần lượt là 33,1%, 49,1%, 44,7% và 52,9%, trong khi thu nhập tăng 42,2%,  42,8%,  42,6% và tương ứng là 36,7%.

Đối với các MSA khác ở Ohio, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm đối với các nhà cái uy tín 20vui lõi đô thị, nhà cái uy tín 20vui thành thị, vùng ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn có thu nhập dưới trung bình như sau: giá nhà tăng lần lượt là 64,8%, 60,4%%, 58,6% và  53,1%, trong khi thu nhập tăng 41,9%,  44,7%, lần lượt là 39,1% và 36,1%.

Đối với các MSA khác ở Ohio, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm ở các nhà cái uy tín 20vui đô thị có thu nhập trên trung bình, nhà cái uy tín 20vui thành thị, ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn như sau: giá nhà tăng lần lượt là 49,9%, 50,7%, 47,4% và 47,4%, trong khi thu nhập tăng 43,4%, 41,4%, 37,6% và tương ứng là 36,4%.

 Đối với các MSA có từ 1 đến 5 triệu dân, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm ở các nhà cái uy tín 20vui đô thị, nhà cái uy tín 20vui thành thị, vùng ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn có mức thu nhập dưới mức trung bình như sau: giá nhà tăng lần lượt là 45,0%, 47,2%, 49,2% và 48,4% trong khi thu nhập tăng 42,6%, 40,5%, 39,3% và tương ứng là 37,9%.

Đối với các MSA có từ 1 đến 5 triệu dân, tốc độ tăng trưởng trung bình 5 năm của các nhà cái uy tín 20vui lõi đô thị, nhà cái uy tín 20vui thành thị, ngoại ô và vùng ngoại ô/nông thôn có thu nhập trên trung bình như sau: giá nhà tăng lần lượt là 34,6%,  42,5%,  46,5% và 47,1%, trong khi thu nhập tăng  41,3%, lần lượt là 39,4%,  39,4% và  37,8%. 

Các nhà cái uy tín 20vui ở Columbus nơi cư dân dễ bị tổn thương về tài chính hơn và ít có quyền tự do di chuyển đến nơi khác đã phải chịu sự suy giảm lớn hơn về khả năng chi trả nhà ở.

 

Sự sụt giảm lớn nhất về khả năng chi trả xảy ra ở các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập thấp hơn tại các khu đô thị đông dân hơn của thành phố. Các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập cao hơn ở thành thị Columbus không có mức tăng giá nhà nhiều—tăng trưởng thu nhập vượt quá mức tăng giá nhà ở các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập cao của trung tâm đô thị—có thể là do sự phổ biến ngày càng tăng của các hình thức làm việc tại nhà giữa các ngành nghề có thu nhập cao hơn.4Cư dân ở những nhà cái uy tín 20vui này trước đại dịch có nhiều khả năng có cơ hội tiếp cận nhiều không gian hơn ở vùng ngoại ô. Các nhà cái uy tín 20vui Thống kê Đô thị (MSA) khác ở Ohio và các thành phố lớn có quy mô tương tự trên toàn quốc cho thấy mô hình tương tự, trong đó các nhà cái uy tín 20vui có thu nhập thấp hơn có khả năng chi trả giảm nhiều hơn, mặc dù sự khác biệt theo phân khúc thu nhập ít rõ ràng hơn ở Columbus.

Những mô hình này nêu bật những thay đổi phức tạp trong thị trường nhà đất ở Columbus. Những nhà cái uy tín 20vui từng là điểm hấp dẫn để tiếp cận thị trường nhà ở tại các khu đô thị có thu nhập thấp đã trở nên khó tiếp cận hơn: giá của chúng được trả cao hơn, khiến người thuê nhà ở những nhà cái uy tín 20vui đó ít có khả năng chuyển đổi sang sở hữu nhà. Trong khi đó, các vùng ngoại ô và nông thôn của khu đô thị Columbus cũng trở nên có giá cả phải chăng hơn, ảnh hưởng đến các nhà cái uy tín 20vui có cả cư dân có thu nhập cao và thấp. Các gia đình có nguồn lực hạn chế đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng trong nhà cái uy tín 20vui có thể cảm thấy bị ép buộc trong những trường hợp này. Như được nhấn mạnh trong một lần gần đâytrên thị trường nhà ở Columbus, chi phí xây dựng ngày càng tăng khiến khả năng tăng trưởng nguồn cung nhà ở sẽ giảm bớt các điều kiện khả năng chi trả ngày càng tồi tệ.

Phụ lục: Danh mục phổ thành thị-nông thôn 

Bản đồ bên dưới hiển thị nhà cái uy tín 20vui đô thị Columbus được chia theo các loại thành thị, ngoại ô và nông thôn, dựa trên phân loại NCES. Nhóm lõi đô thị biểu thị mã ZIP ở phần thập phân vị trên cùng của thành phố lớn diện tích về mật độ dân số, dựa trên dữ liệu Điều tra dân số.

Hình phụ lục có tiêu đề “nhà cái uy tín 20vui đô thị Columbus: Phân tích thành thị-nông thôn” hiển thị bản đồ quận của nhà cái uy tín 20vui thống kê đô thị Columbus (MSA) với các mã vùng được tô bóng theo phân loại thành thị-nông thôn. nhà cái uy tín 20vui nông thôn có màu be bóng, vùng ngoại ô có màu xanh lá cây, nhà cái uy tín 20vui thành thị có màu xanh nhạt và lõi đô thị có màu xanh đậm.

Tài liệu này là sản phẩm của JPMorgan Chase Institute và được cung cấp cho bạn chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung. Trừ khi có quy định cụ thể khác, mọi quan điểm hoặc ý kiến ​​trình bày ở đây chỉ là của các tác giả được liệt kê và có thể khác với quan điểm và ý kiến ​​của Phòng Nghiên cứu J.P. Morgan Securities LLC (JPMS) hoặc các phòng ban hoặc bộ phận khác của JPMorgan Chase & Co. hoặc các chi nhánh của nó. Tài liệu này không phải là sản phẩm của Phòng Nghiên cứu của JPMS. Thông tin được lấy từ các nguồn được cho là đáng tin cậy, nhưng JPMorgan Chase & Co. hoặc các chi nhánh và/hoặc công ty con của nó (gọi chung là J.P. Morgan) không đảm bảo tính đầy đủ hoặc chính xác của thông tin đó. Các ý kiến ​​và ước tính cấu thành nên phán đoán của chúng tôi kể từ ngày xuất bản tài liệu này và có thể thay đổi mà không cần thông báo trước. Không nên đưa ra tuyên bố hay bảo đảm nào đối với bất kỳ tính toán, đồ thị, bảng biểu, sơ đồ hoặc bình luận nào trong tài liệu này, vốn chỉ được cung cấp cho mục đích minh họa/tham khảo. Dữ liệu dùng cho báo cáo này dựa trên các giao dịch trong quá khứ và có thể không phản ánh kết quả trong tương lai. J.P. Morgan không có nghĩa vụ cập nhật bất kỳ thông tin nào trong tài liệu này trong trường hợp thông tin đó thay đổi. Ý kiến ​​ở đây không nên được hiểu là khuyến nghị cá nhân cho bất kỳ khách hàng cụ thể nào và không nhằm mục đích tư vấn hoặc khuyến nghị về chứng khoán, công cụ tài chính hoặc chiến lược cụ thể cho một khách hàng cụ thể. Tài liệu này không cấu thành sự chào mời hoặc đề nghị ở bất kỳ nhà cái uy tín 20vui pháp lý nào mà việc chào mời đó là bất hợp pháp.

Chú thích cuối trang

1.

Xem tốc độ tăng dân số của Columbus và một số nhà cái uy tín 20vui đô thị miền Trung Tây khác:. 

2.

Theo Cơ quan giám sát khả năng chi trả quyền sở hữu nhà của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Atlanta () Chế độ xem nhà cái uy tín 20vui đô thị.

3.

Chúng tôi sử dụng các danh mục tương tự như Ramani và Bloom (). 

4.

Xem Mondragon và Wieland ().

Tác giả

Chris Lúa mì

Chris Lúa mì

Chủ tịch, Viện JPMorganChase

George Eckerd

George Eckerd

Giám đốc Nghiên cứu Thị trường và Tài sản, Viện JPMorganChase